화곡 더챔버 분석. 너도나도 고급화? 건설사들이 규제에 대응하는 방법.

얼마전 폰으로 어떻게 알고 연락이 왔다.

좋은 물건 있는데 투자하시라고.

한번 투자하면 어디에 등재가 되는지는 몰라도 계속해서 투자하라고 연락이 온다.

(엄연한 불법이지만, 그래도 들어보는건 재밌다.)

 

사실 현장에 갔다와서 좀 잊고 있었다가..

 

카카오톡 비즈보드에 광고가 다시 뜨길래

아 아직 완판이 안됐구나 하면서 다시 한번 리마인드 시켜준 물건.

그래도 좋은 층수, 넓은 평형은 80%이상 빠진 것 같았다.

 

 

요즘 건설사 및 시행사들은 아파트 규제가 워낙 심하니, 이런 오피스텔 쪽으로 많이들 들어오는 것 같다.

왜 오피스텔로 들어오느냐?

아파트는 레버리지 규제가 너무 심하다. 일단 대출이 거의 안된다.

게다가 자금조달계획서까지 제출해야 될 정도니 말 다했다.

또하나, 의무 실거주. 이정도면 사실 앞으로는 아파트 투자하지말라는거다.

 

 

그래서 이런 규제가 없는 "아파트같은 넓고 살만한 오피스텔"을 건설사들도 많이 공급하는데..

요즘 대부분 오피스텔 or 도생 공급하면 규제를 피해서 최대한 세대수를 맞추고

하이엔드를 표방하면서 짓는다. 특히 강남쪽은 더더욱.

예전에 묻지도 따지지도 않고 보급형 원룸으로 때려 짓던 시절을 생각하면 세상이 많이 바뀌었다.

 

 

하지만, 그냥 지으면 돈이 되겠는가. 조금이라도 더 벌어야지

그래서 가져온 전략 "하이엔드","컨시어지","고급화"

 

사실 모르는 사람이 설명 들어보면 우와 한다. 

집에서 컨시어지 서비스가 가능하고, 무슨 와인셀러가 있는 커뮤니티 시설이 있으며 

심지어 요즘 강남이나 마포쪽에서 판매하는 물건은 무려 인피니티 풀까지 있다. (wow)

 

 

각설하고 오늘은 강서구 화곡역 앞에 지어지는 더챔버에 대해 재미삼아 포스팅 해 보겠다.

 

사실 까고 싶은 마음이 있는건 아니고 

나는 이런 물건을 개인적으로 관심있게 보기 때문에

최대한 객관적으로 써 보겠다. 

 

 

고급화 관점에서의 물건분석

 

건설사에서 고급화된 오피스텔이라고 광고하니

이 관점에서 한번 보겠다.

이 개요만 보면 영락없이 일반 오피스텔과 다를게 없다.

건설사는 한양건설. 1군은 아니다.

사업명	화곡 더챔버 오피스텔
위치	서울특별시 강서구 화곡동 1064번지 오피스텔
규모	지하 6층~지상13층
건설사	한양건설
대지면적	2,485.30  m2
건축면적	1,490.87 m2
연면적	24,406.41 m2
건폐율/용적률	59.99%(법정 : 60%) / 599.30%(법정 : 600.00%)
주차대수	오피스텔 151대 / 근린생활시설 40대(총 191대)
공급내역	주거형 오피스텔 154실 및 근린생활시설

 

사실 처음부터 일반 오피스텔이라고 했으면 끄덕끄덕 하겠는데,

"하이엔드", "호텔형"이름을 붙여서 주변 오피스텔 시세 보다는 비싸게 판매중이다.

 

분양가는 아래와 같다.

와우. 아무리 집값이 올랐다지만 오피스텔 신축이 45A에 7.7억까지 가다니.

심지어 광화문, 여의도나 강남3구 업무중심지구도 아니다.(물론 이쪽은 요즘 최소 12억~14억 하더라마는..)

 

ㅁ화곡 더챔버 분양가

45A - 7억~7.7억

52A - 8.7억~9.7억

59A - 11억~12억

75B - 14.7억~16.2억

 

사진도 상당히 고급스럽고, 내부도 잘 꾸며놨다.

표면적으로는 고급화를 지향하지만,

개인적으로 의문점이 남는 부분 몇가지가 있다.

1. 주차대수

먼저 눈에 띄는게

주거형 오피스텔 154실 공급에 주차가능대수 151대 이다.

근린도 있긴 하지만, 상가 방문자들이 몇대만 댄다고 하더라도 아수라장이 될 것은 분명한 사실.

 

고급화를 지향하는데 주차공간이 세대당 1대가 안된다는건 말이 안된다.

가슴졸이면서 주차하는게 어떻게 럭셔리 라이프가 될수있겠는가.

 

2. 입지

무려 화곡역 바로 앞이다. 화곡역 지역은 부천으로 왕래하는 시민들이 몰리는 곳이고, 그렇기 때문에 항상 유동인구가 많은 곳이다. 헌데 이 역에 바로 붙여서 오피스텔과 상가를 분양하면서 고급화를 지향한다는 것 자체가 말이 안된다고 생각한다. 특히 1~2층이 상가인데, 유동인구가 한번쯤은 거쳐가고 사용하는 시설이다. 과연 고급화가 가능할까?

지역을 비하하는게 절대 아니고 입지 자체가 고급화와는 거리가 좀 있다는 말.

또, 그것과 별개로 아래에서 상가 관련해서도 언급하겠다.

 

 

3. 컨시어지 서비스

흉내는 냈다. 하지만, 객관적으로 봤을 때 이 컨시어지 서비스를 장기적으로 운영하겠다는 청사진은 전혀 없더라. 

 

가격부터 비교 대상은 아니지만, 송파 르피에드 같은 경우는 컨시어지 서비스를 장기적으로 운영하기 위해 기금을 건설사로부터 계약처럼 따서 첫 2년간은 대행 운영을 한다는 최소한의 계획을 가지고 있었다. 

(컨시어지 서비스가 시공을 하고 나면 흐지부지 된다는 생리를 정확히 아는 시행사의 행보)

 

하지만 여기는?

그냥 운영한다고만 하고 구체적 계획은 전혀 없다. 

장담컨대 1년 정도 있다가 관리비 상승, 민원 등 이유를 내어놓으면서 흐지부지 될 가능성이 상당히 높다.

 

4. 상가 (리테일)

자산운용사에서 리테일을 할때 가장 중요하게 생각하는 부분이 바로 상가의 면적과 입점 브랜드이다.

상가의 면적이 좀 있다는건 좋은 브랜드가 들어올 확률이 높다는 의미도 있다.

 

또한 어떤 리테일 브랜드를 넣을것인가는 역량의 차이다. 

정말 고급화 전략을 가진 오피스텔은 이미 착공전부터 리테일 브랜드와 협의를 마치고 시작한다.

왜냐하면 입지나 상가 면적이 보장되어 있기 때문에, 리테일에서도 충분히 청사진을 보고 입점을 하는 것이다.

 

아래 상가를 보면 

일단 좀 작고 다닥다닥 붙어있다.

유동인구가 많으니 아무래도 접근이 쉬운 음식점이 많이 들어오겠지. 

하지만 하이엔드급의 음식점은 들어오기 쉽지 않아 보인다.

5. 수영장

고급화를 지향하려면 최소 수영장은 있었어야 한다고 본다. 

수영장 있고 없고는 건축비에서부터 엄청난 차이가 나잖습니까. 

참고로 여긴 수영장은 없습니다.

 

아마 수영장을 지으면 분양가가 1억씩은 더 올라갔을거고

이렇게 되면 거의 8-9억 호가하니, 업무중심지구에서 분양하는 오피스텔 대비 가격매리트가 전혀 없어서 흥행에 실패할 거라고 판단했을 것 같다. 

 

고급화 빼고 일반 투자관점에서의 물건분석

 

고급화라고 컨셉을 잡았기 때문에, 그 부분 관련해서 안좋은 관점에서만 분석을 한 것 같다.

하지만 투자 관점에서의 좋은 점도 분명히 존재한다고 본다.

 

1. 입지

솔직히 일반 오피스텔이라고 따지면 입지 이보다 좋을수가 있나?

마곡, 김포공항 가깝고 5호선이 그냥 30초거리. 

5호선은 공덕역 여의도 김포공항 그냥 일자로 뚫려있는 좋은 라인이다.

그리고 화곡에서는 여의도까지 한방에 갈 수 있는 지하도로도 뚫려있다.

출퇴근도 차량으로 가능하다는 말.

 

다만, 동네 분위기나 학군은 좀 딸리는 편이긴 한데

여기 주거시설은 사실상 자녀가 있는 가족을 위한 곳은 아니기 때문에

아주 크게 영향을 미치지는 않는다고 판단한 것 같다.

 

2. 살만한 면적 & 좋은 구조

가서 설명을 듣느라 사진은 못찍었다.

하지만, 구조만 봐도 꽤 좋다.

웬만한 보급형 아파트는 그냥 씹어먹을 정도라고 봐도 된다.

 

52형인데도 불구하고 화장실 2개다.

게다가 테라스까지 있다.

신혼부부나 전문직 싱글이라면 솔직히 혹하지 않을수가 없다.

화장실, 드레스룸은 기본이고 테라스 갬성까지 충족시켜주지 않는가?

 

지금 10억정도에 아파트를 사자면 경기도로 가야하고, 심지어 컨디션도 좋지 않은데

대안을 찾아보는데 이런 상품이 있다면 계약할 수도 있을 것 같다.

 

75타입부터는 욕조까지 있는걸 볼 수 있다.

뭐 내부 인테리어야 좀만 서칭해도 많이 나오니까

그건 찾아보시면 될 것 같다.

내부도 (보급형?)고급 가구를 사용해서 어느정도 고급스러움을 보장한다.

3. 투자가치

분양가가 높긴 하지만, 실제 착공되었을때는 살짝 더 올라 있을 가능성이 크다.

(개인적인 판단에 지금 시점에서는 많이는 오르지는 못할 것 같다. 아주 살짝 오르는 수준. Max 1억 정도)

 

하지만, 나중에 월세로 돌린다고 하더라도 너무도 좋은 입지로 매물은 금세 잘 나갈 것이라고 예측이 되고

신축 건물이라 가격의 하방경직성이 어느 정도 보장되기 때문에

 

수익률이 높지는 않지만

"나는 실거주 하겠다" 또는 "예적금보다 수익률 높으면 된다." 하시는 분들은 충분히 구매 고려할만하다고 본다.

 

게다가 자금조달 부분. 일단 계약금 10%받고, 중도금 50% 무이자다. (아파트는 진작 이런거 다 없어졌지)

다만 입주시 잔금 40%를 조달해야하는 부담은 좀 있을 수 있겠다. 

 

끝.